物件が決まったら必ず収支計画を立てます。
融資を受ける際にも必要となります。

入居率の予想
収支計画は希望的な数字と成りがちですが、予想できる平均的な空室状況と、最悪の空室状況を想定した収支計画を立ててください。
どの程度の空室率でも収支がマイナスにならないか、知っておく必要があります。

新築からしばらくの間は全戸入居率１００％ということもあるでしょう。しかし築年数が立つにつれて必ず空室が出るようになってきます。
空室を無くする対策は、リフォームの実施、新たな設備の追加、家賃の値下げなどがあります。
新たな支出を伴うか、収入を減少させる事になります。

アパート経営を始める前の収支計画では、空室率を大きくしておく必要があります。新築時から建て替えを迎える時期まで入居率は必ずしも一定ではありません。後半になるほど悪くなります。
全期間の入居率を平均して空室率を見込み、収支計画を立てる必要があります。

敷金礼金
主な収入は家賃となりますが、家賃についで重要な収入となる敷金礼金をどうするかを検討してください。最近は敷金礼金をゼロとするアパートが増えています。アパート経営者にとっては痛い減収ですが、敷金礼金をゼロとしないと入居者が集まらないという現実もあります。

家賃の値上げ
家賃の値上げについては、新築なら数年間から１０年程度は契約の更新のつど、実施する場合が多いです。中古物件の場合、家賃の値上げは無理と考えておいた方がよいでしょう、ひょっとすると毎年のように値下げしなければならないかもしれません。

固定的な支出
支出の方では租税公課、通路などの電気代、入居者が退去した際のカギの交換やリフォーム代、火災保険料などがあります。
大きな支出としては数年から１０年程度先に実施する外壁や内装のリフォームの代金があります。この代金については毎年積み立てておく必要があります。

金利
金利については、このときは融資は決まっていませんので、どの程度の金利なら採算がとれるかという点に重点を置いてください。
金融機関に融資を申し出た際に、採算があう金利かどうかが判断できます。

更新日：2004-05-18

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